Assistance à la maîtrise d'ouvrage (AMO) en copropriété à Paris

Votre copropriété doit engager des travaux. Le syndic présente deux ou trois devis, le conseil syndical a quelques semaines pour les examiner avant l'assemblée générale, et personne autour de la table n'est technicien. La décision se prend quand même.

C'est à cet endroit qu'une assistance à la maîtrise d'ouvrage (AMO) sert : donner au syndicat des copropriétaires les moyens techniques de décider, sans dépendre de celui qui exécute ni de celui qui gère.

Ce qui amène une copropriété à nous appeler

Le plan pluriannuel de travaux est établi, et personne ne sait qu'en faire. Le document liste des travaux et des ordres de grandeur. Il ne dit ni par quoi commencer, ni comment financer, ni ce qui peut attendre sans risque.

Un vote de travaux approche. Ravalement, réfection de toiture, remplacement du chauffage collectif, mise en conformité d'un ascenseur, reprise de réseaux. Les devis reçus ne portent pas sur le même périmètre et ne sont donc pas comparables.

Un chantier est engagé et il dérive. Le planning ne tient plus, les situations de travaux dépassent le marché, une entreprise a quitté le chantier, des avenants s'accumulent sans que leur bien-fondé soit établi.

Des désordres apparaissent. Fissures, infiltrations, humidité en parties communes. Avant de savoir qui paie, il faut savoir ce qui se passe — c'est le travail d'une expertise technique, et il se conduit séparément de l'assistance.

Indépendant du syndic, et de l'entreprise

L'assistant à maîtrise d'ouvrage est mandaté par le syndicat des copropriétaires. Il ne remplace pas le syndic, dont le rôle de gestion reste entier, et il ne se substitue pas au conseil syndical, qui reste seul à décider de ce qu'il porte en assemblée générale. Il apporte la compétence technique qui manque entre les deux.

Cette position ne vaut que si elle est réellement indépendante. Trois textes l'imposent ici, et non un engagement commercial :

• L'article 46 du Code de déontologie des architectes interdit de percevoir une commission des entreprises consultées. Nos honoraires sont notre seule rémunération et ne sont pas indexés sur le montant des travaux : nous n'avons aucun intérêt à ce que votre chantier coûte plus cher.
• L'article 9 du même code interdit de cumuler, sur une même opération, la maîtrise d'œuvre et une fonction de contrôle. Là où nous vous assistons, nous ne concevons pas et nous n'expertisons pas.
• L'article R.232-4 du Code de l'énergie, qui s'applique à nous au titre de l'agrément Mon Accompagnateur Rénov', impose de n'être pas en mesure d'exécuter directement un ouvrage et d'observer une stricte neutralité, à performance égale, entre les solutions techniques proposées.

Deux documents que nous sommes autorisés à produire

Marin Germain est inscrit à l'Ordre des architectes d'Île-de-France. Le certificat de conformité du Conseil national de l'Ordre atteste qu'il peut réaliser, pour une copropriété :

• le plan pluriannuel de travaux, au sens de l'article 2 du décret n° 2022-663 du 25 avril 2022 ;
• le diagnostic technique global, au sens de l'article D.731-1 du Code de la construction et de l'habitation.

Le plan pluriannuel de travaux n'est plus une échéance à venir. Le projet devait être présenté en assemblée générale au plus tard le 1er janvier 2023 pour les copropriétés de plus de 200 lots, le 1er janvier 2024 de 51 à 200 lots, et le 1er janvier 2025 pour celles de 50 lots et moins — pour tout immeuble de plus de quinze ans à usage total ou partiel d'habitation. Beaucoup de copropriétés parisiennes sont donc en retard, et beaucoup d'autres détiennent un document qu'elles n'exploitent pas.

Le diagnostic technique global est plus large. Il porte sur l'état apparent des parties communes et des équipements, la situation au regard des obligations légales, et une analyse des améliorations possibles. Lorsqu'il conclut qu'aucun travaux n'est nécessaire dans les dix années suivantes, la copropriété est dispensée d'établir un plan pluriannuel.

Ces deux missions se commandent seules, sans engagement sur la suite. Elles font l'objet d'une proposition d'honoraires distincte, établie après un premier échange sur la taille de l'immeuble et l'état des documents disponibles.

Ce que couvre l'accompagnement, étape par étape

Avant l'assemblée générale

Relevé de l'état existant et des équipements, examen des documents de la copropriété, hiérarchisation des travaux entre ce qui est urgent, ce qui est nécessaire et ce qui peut attendre. Estimation de l'enveloppe réelle, décomposée par lot. Identification des aides mobilisables et des conséquences sur le fonds de travaux. Rédaction, avec le conseil syndical, d'une note claire sur ce qui est proposé au vote et sur ce que chaque option implique.

Au moment de consulter les entreprises

Rédaction du cahier des charges — c'est lui qui rend les offres comparables, et son absence est la première cause de devis inexploitables. Consultation, analyse comparée à périmètre rendu homogène, négociation, vérification des assurances et des références, sécurisation des marchés de travaux avant signature.

Pendant le chantier

Pilotage et coordination des entreprises, contrôle de l'avancement et de la qualité, examen de chaque situation de travaux avant paiement, instruction des avenants, tenue du calendrier et du budget. Un compte rendu après chaque visite, adressé au syndic et au conseil syndical.

À la réception

Opérations préalables à la réception, liste des réserves et suivi de leur levée jusqu'à la dernière, vérification du décompte général et définitif, remise du dossier complet — plans conformes à l'exécution, garanties, notices et attestations.

Trois façons de nous confier une mission

Les deux formats d'entrée sont à prix ferme, arrêtés avant de commencer, et se suffisent à eux-mêmes. Vous n'êtes engagé sur rien d'autre.

1. Le cadrage d'opération — 2 500 € HT

Pour des travaux que la copropriété n'a pas encore lancés. Nous examinons l'existant et les contraintes, nous chiffrons l'enveloppe réaliste, nous établissons le calendrier et nous vous disons quels intervenants l'opération exige. Rendu sous trois semaines.

2. L'audit d'opération — 5 000 € HT

Pour un chantier déjà engagé, ou à l'arrêt. Nous reprenons les marchés, les situations et les paiements, nous relevons l'avancement réel sur place et le comparons à l'avancement facturé, nous établissons la situation financière et les délais de recours encore ouverts, et nous remettons un plan de reprise. Rendu sous 72 heures après la première visite.

3. L'accompagnement jusqu'à la réception

La suite, si l'assemblée générale la vote. Le périmètre et les honoraires sont arrêtés à partir des conclusions du cadrage ou de l'audit, c'est-à-dire une fois que le travail à faire est connu.

Le détail des livrables et la construction des honoraires figurent sur la page assistance à la maîtrise d'ouvrage.

À quelle échelle nous intervenons

De 300 000 € à 5 millions d'euros de travaux, sur des immeubles jusqu'à 2 000 m², à Paris et en première couronne. En dessous, une mission d'assistance coûte souvent plus qu'elle ne rapporte. Au-delà, ou sur une restructuration lourde de grande ampleur, une AMO de structure disposant d'ingénieurs spécialisés est mieux armée, et nous vous y orientons.

Deux autres situations où nous ne sommes pas le bon interlocuteur. Quand le litige a pris le pas sur le chantier : si la question n'est plus « comment finir » mais « qui paie », il vous faut un avocat, et le cas échéant un expert judiciaire désigné par le tribunal. Et sur nos propres opérations : si nous assurons la maîtrise d'œuvre d'un projet, nous ne pouvons en être ni l'assistant à maîtrise d'ouvrage ni l'expert.

Qui exécute la mission

Marin Germain, architecte, inscrit à l'Ordre des architectes d'Île-de-France depuis janvier 2024, associé de la société d'architecture Germain & Associés, 8 rue Sainte-Croix de la Bretonnerie, Paris 4e. La personne qui répond à votre demande est celle qui traite votre dossier, et votre interlocuteur ne change pas en cours de mission.

Une mission en copropriété mobilise des compétences qu'un architecte seul n'a pas toutes. Elles sont réunies en groupement, chacune nommée : économie de la construction et finances d'exécution, sécurité incendie et accessibilité, relevés d'existant et scan 3D, instruction des autorisations d'urbanisme, production graphique, juridique et comptable. Le détail figure sur la page assistance à la maîtrise d'ouvrage.

Agrément Mon Accompagnateur Rénov' n° MAR-17-0003530, délivré par l'Anah le 10 février 2025 pour cinq ans.

Parler des travaux de votre copropriété

Décrivez la situation en quelques lignes : nombre de lots, âge de l'immeuble, nature des travaux envisagés, et où vous en êtes — plan pluriannuel établi ou non, devis reçus ou non, assemblée générale prévue ou non.

Vous êtes rappelé sous 24 heures ouvrées — le plus souvent le jour même. Votre demande est lue par un architecte, pas par un standard. Ce premier échange sert à vous dire honnêtement si une mission d'assistance est utile dans votre cas, ou si elle ne l'est pas. Il n'engage à rien.

Présenter le projet de la copropriété

Ou directement : 06 18 07 37 34, du lundi au vendredi de 9 h à 19 h.