AMO pour la rénovation d'un appartement à Paris
Vous rénovez un appartement à Paris. Un budget est annoncé, des devis arrivent, l'entreprise ou le contractant général vous assure que tout est prévu — et vous n'avez aucun moyen de le vérifier. Vous signez quand même, parce qu'il faut bien avancer.
Une assistance à la maîtrise d'ouvrage (AMO) place à vos côtés un architecte qui ne conçoit pas et ne construit pas votre projet : il vous aide à le décider, à le contractualiser et à le contrôler. Sa seule partie, c'est vous.
Ce qui amène un propriétaire à nous appeler
Vous achetez un appartement à rénover. Avant de signer, vous voulez savoir ce que les travaux coûteront réellement, ce que la copropriété autorisera, et ce que l'immeuble cache. La vérification technique du bien relève d'une expertise avant achat ; le chiffrage et le montage de l'opération relèvent de l'AMO.
Vous avez des devis, et ils ne se comparent pas. Les périmètres diffèrent, les prestations sont décrites en une ligne, les écarts de prix sont inexplicables. Sans cahier des charges commun, aucune offre n'est lisible.
Vous passez par un contractant général ou une entreprise tous corps d'état. Un seul interlocuteur conçoit, chiffre et exécute : c'est confortable, mais personne ne contrôle pour vous ce qui est vendu, ni ce qui est facturé.
Vous n'êtes pas sur place. Vous vivez en région ou à l'étranger, ou vous n'avez pas le temps de suivre un chantier de plusieurs mois. Il vous faut quelqu'un qui visite, vérifie et vous rende compte.
Le chantier est engagé et il dérive. Retards, avenants en série, acomptes en avance sur les travaux, entreprise qui ne vient plus. Lorsque l'entreprise a quitté les lieux, voir aussi l'expertise en cas d'abandon de chantier.
AMO, maître d'œuvre, contractant général : qui fait quoi
Les trois mots se ressemblent et désignent trois positions différentes.
- Le maître d'œuvre — architecte ou non — conçoit le projet, consulte les entreprises et dirige le chantier.
- Le contractant général vous vend un prix global et fait exécuter les travaux par ses entreprises. Il est votre cocontractant, pas votre conseil.
- L'assistant à maîtrise d'ouvrage ne conçoit pas et n'exécute pas. Il est de votre côté de la table : il vous aide à définir le besoin, à choisir vos intervenants, à lire ce que vous signez et à vérifier ce que vous payez.
Si vous n'avez encore personne et que votre projet demande un concepteur, c'est d'abord un maître d'œuvre qu'il vous faut, et nous vous le dirons. L'AMO prend tout son sens quand l'opération est importante, quand un intervenant est déjà en place, ou quand vous ne pouvez pas suivre vous-même.
Ce qu'un appartement parisien a de particulier
La copropriété décide d'une partie de vos travaux. Dès qu'ils touchent aux parties communes ou à l'aspect extérieur de l'immeuble — mur porteur, plancher, conduit, colonne d'eau, fenêtres —, ils exigent une autorisation de l'assemblée générale (article 25 b de la loi du 10 juillet 1965). Une assemblée se tient souvent une fois par an : un dossier incomplet, c'est une année perdue.
L'urbanisme s'en mêle plus souvent qu'on ne le croit. Remplacer des fenêtres, modifier une façade sur cour, changer la destination d'un local : autant de cas qui relèvent d'une déclaration préalable ou d'un permis, avec, dans une grande partie de Paris, l'avis de l'architecte des Bâtiments de France.
L'immeuble ancien réserve des surprises. Planchers bois affaiblis, réseaux communs vétustes, plomb, amiante, conduits condamnés, humidité. Ce qui n'est pas repéré avant la signature des marchés revient en avenants pendant le chantier.
Le chantier se déroule chez des voisins. Horaires imposés par le règlement de copropriété, protection des parties communes, usage de l'ascenseur, évacuation des gravats, état des lieux avant travaux. Ces points se négocient avec le syndic avant le démarrage, pas après la première plainte.
Ce que couvre l'accompagnement, étape par étape
Avant de vous engager
Visite de l'appartement, lecture du règlement de copropriété et des derniers procès-verbaux d'assemblée générale, repérage des contraintes techniques et administratives. Définition du programme avec vous, enveloppe réaliste décomposée par lot, calendrier tenant compte des autorisations à obtenir. Vous savez ce que l'opération exige, et de qui.
Au moment de choisir vos intervenants
Aide au choix du maître d'œuvre ou des entreprises, rédaction ou relecture du cahier des charges, analyse comparée des offres à périmètre rendu homogène, vérification des assurances, relecture des contrats et des marchés avant signature — échéancier de paiement, délais, pénalités, conditions de réception.
Pendant le chantier
Visites régulières, contrôle de l'avancement réel et de la qualité, examen de chaque demande de paiement avant règlement, instruction des avenants, tenue du budget et du calendrier. Un compte rendu écrit après chaque visite : vous suivez votre chantier sans y être.
À la réception
Opérations préalables à la réception, liste des réserves et suivi de leur levée jusqu'à la dernière, vérification du décompte final, remise du dossier complet — plans, garanties, notices et attestations d'assurance.
Indépendant, et tenu de l'être
Cette position ne vaut que si elle est réellement indépendante. Ce n'est pas ici un engagement commercial, c'est une obligation :
- L'article 46 du Code de déontologie des architectes interdit de percevoir une commission des entreprises consultées. Nos honoraires sont notre seule rémunération et ne sont pas indexés sur le montant des travaux : nous n'avons aucun intérêt à ce que votre chantier coûte plus cher.
- L'article 9 du même code interdit de cumuler, sur une même opération, la maîtrise d'œuvre et une fonction de contrôle. Là où nous vous assistons, nous ne concevons pas et nous n'expertisons pas.
Trois façons de nous confier une mission
Les deux formats d'entrée sont à prix ferme, arrêtés avant de commencer, et se suffisent à eux-mêmes. Vous n'êtes engagé sur rien d'autre.
1. Le cadrage d'opération — 2 500 € HT
Pour une rénovation qui n'est pas encore lancée. Nous examinons l'existant et les contraintes de la copropriété, nous chiffrons l'enveloppe réaliste, nous établissons le calendrier et nous vous disons quels intervenants l'opération exige. Rendu sous trois semaines.
2. L'audit d'opération — 5 000 € HT
Pour un chantier déjà engagé, ou à l'arrêt. Nous reprenons les marchés, les devis et les paiements, nous relevons l'avancement réel sur place et le comparons à l'avancement facturé, et nous vous remettons un plan de reprise.
3. L'accompagnement jusqu'à la réception
La suite, si vous la souhaitez. Le périmètre et les honoraires sont arrêtés à partir des conclusions du cadrage ou de l'audit, c'est-à-dire une fois que le travail à faire est connu.
Le détail des livrables et la construction des honoraires figurent sur la page assistance à la maîtrise d'ouvrage.
À quelle échelle nous intervenons
À partir de 300 000 € de travaux, sur des appartements de 80 m² et plus, à Paris et en première couronne : rénovation complète d'un grand appartement, réunion de lots, restructuration avec reprise de structure. En dessous, une mission d'assistance coûte souvent plus qu'elle ne rapporte ; une mission de maîtrise d'œuvre classique vous servira mieux, et nous vous le dirons dès le premier échange.
Deux situations où nous ne sommes pas le bon interlocuteur. Quand le litige a pris le pas sur le chantier : si la question n'est plus « comment finir » mais « qui paie », il vous faut un avocat, et le cas échéant un expert judiciaire. Et sur nos propres opérations : si nous assurons la maîtrise d'œuvre d'un projet, nous ne pouvons en être ni l'assistant à maîtrise d'ouvrage ni l'expert.
Pour des travaux portés par l'immeuble entier, voir l'AMO en copropriété.
Qui exécute la mission
Marin Germain, architecte HMONP, actif depuis 2017, inscrit à l'Ordre des architectes d'Île-de-France, associé de la société d'architecture Germain & Associés, 8 rue Sainte-Croix de la Bretonnerie, Paris 4e. La personne qui répond à votre demande est celle qui traite votre dossier, et votre interlocuteur ne change pas en cours de mission.
Lorsque l'opération l'exige, des compétences complémentaires sont réunies en groupement, chacune nommée : économie de la construction et finances d'exécution, relevés d'existant et scan 3D, sécurité incendie et accessibilité, instruction des autorisations d'urbanisme, juridique et comptable. Des opérations menées par le cabinet sont présentées sur la page réalisations.
Parler de votre appartement
Décrivez la situation en quelques lignes : arrondissement, surface, nature des travaux envisagés, et où vous en êtes — achat en cours ou non, architecte ou entreprise déjà choisis ou non, devis reçus ou non, chantier démarré ou non.
Vous recevez une réponse sous 48 h. Votre demande est lue par un architecte, pas par un standard. Ce premier échange sert à vous dire honnêtement si une mission d'assistance est utile dans votre cas, ou si elle ne l'est pas. Il n'engage à rien.
Ou directement : 06 18 07 37 34, du lundi au vendredi de 9 h à 19 h.